Değerleme Aşaması

Değerleme Aşaması

Gayrimenkul Değerleme Süreci 4 ana başlıktan oluşmaktadır:

1. Değerleme Talep Süreci
2. Değerleme Öncesi Hazırlık Süreci
3. Değerleme Süreci
4. Değerleme Sonrası Kontrol Süreci

1. Değerleme Talep Süreci:

Değerlemenin ilk aşaması olan bu süreçte müşteri tarafından firmaya talep iletilir. Gelen talep doğrultusunda ön inceleme yapılarak teklif verilir. Banka hizmetleri bu kapsamda değildir. Bankadan gelen talepler SPK tarafından belirlenen asgari değerleme ücretlerine göre değerleme ücretleri belirlenmektedir. Teklifte anlaşılması halinde Değerleme Hizmet Sözleşmesi karşılıklı olarak imza altına alınır. Söz konusu sözleşmede tüm detaylar (kapsam, süre ve fiyat belirtilir) ilgili operasyon birimi tarafından belirtilir. Daha sonra işi yapacak değerleme uzmanı belirlenir ve talep uzmana yönlendirilir. Değerleme Uzmanı bir sonraki aşama olan değerleme öncesi hazırlık aşamasına başlar.

2. Değerleme Öncesi Hazırlık Süreci:

Bu aşamada değerlemesi yapılacak taşınmaz ile ilgili bilgiler toplanır. Bu bilgiler;

• Taşınmazın ada-parsel numarası,
• Taşınmazın çevresindeki ana arterler, sosyal donatılar,
• CBS sisteminden taşınmazın uydu görüntüsü,
• Söz konusu taşınmaz için veya taşınmazın bulunduğu bölgede daha önceden ekspertiz yapılıp yapılmadığı araştırılır. Taşınmazın ulaşımı araştırılır ve taşınmazı gösterecek kişiden randevu alınarak adres teyidi yapılır.

3. Değerleme Süreci:

Bu aşamanın büyük bir kısmı uzman tarafından sahada yapılır. Taşınmazın yasal durumu, taşınmaz ve çevresi incelenir. Çalışma kağıdı düzenlenerek nihai raporun alt zemini hazırlanır. Bu aşama değerleme raporunun büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Bu süreçte araştırılması gerekenler;

• Taşınmazın tapu kaydının sorgulanması (Taşınmazın tapu kayıtlarındaki verileri ile uygunluğu ve Tapu kayıtlarında kısıtlayıcı herhangi bir kaydın olup olmadığı sorgulanır.)
• Taşınmazın konum tespitinin yapılması (Öncelikle ada-parsel bazında, daha sonra kat irtifaklı taşınmazlarda bağımsız bölüm bazında bina içerisindeki konum tespiti yapılır. Proje ile uygunluğu kontrol edilir. Herhangi bir uyumsuzluk tespit edildiğinde söz konusu hususun neden kaynaklandığı araştırılır.)
• Belediye dosya inceleme yapılması (Söz konusu belediye dosyasında taşınmaz ile ilgili birçok veri incelemesi yapılır.) Bu veriler;
  • İmar Durumu: İmar planı onay tarihi, adı, yapılaşma koşulları incelenir.
  • Yapı Ruhsat Belgesi: Ruhsat tarihi, süresi, ruhsata esas yapının kapsamı, kat, bağımsız bölüm sayısı incelenir.
  • Yapı Kullanma İzin Belgesi: İskan belgesinin tarihi, iskana esas yapının kapsamı, kat, bağımsız bölüm sayısı, ruhsata esas belge olup olmadığı, süresi incelenir.
  • Statik Proje: Binanın statik açıdan (herhangi bir büyüme veya küçülme gibi) projesine uygun olup olmadığının incelemesi yapılır.
  • Mimari Proje: Söz konusu projede incelenen evraklar; proje kapağı, vaziyet planı, varsa blok bazında konumu, bağımsız bölüm listesi, kat planları ve bina kesit ve görünüşleri incelenir.
  • Yapı Tatil Tutanağı-Encümen Kararları
  • Bu süreçte arsa-arazi-tarla gibi taşınmazların değerlemesinde belediye dosya incelemesinde proje bilgileri bulunmayacaktır. (Eğer taşınmaz için proje aşamasında olan bir dosya bulunmuyorsa)
• Taşınmazın yerinde inceleme yapılması;
  • Dışarıdan inceleme: Bölgede inceleme yapılır.
  • İçeriden inceleme: Taşınmazın içi görülerek yapı kalitesi, alanı ve büyüklüğü, proje ile ilgili uyumsuzlukları incelenir. Tarla-arsa-arazi gibi taşınmazların içeriden inceleme yapılması mümkün değildir.
• Bölge analizi yapılması (Değerleme taşınmazın konumu ve yakın çevresindeki benzer emsal oluşturabilecek mülkler araştırılır.)
• Çalışma kağıdı oluşturulması ve raporun hazırlık kısmının oluşturulması (Bu aşamada toplanan veriler genel hatlarıyla çalışma kağıdına aktarılır ve özet rapor hazırlanır.)

4. Değerleme Sonrası Kontrol Süreci

Değerleme Uzmanı tarafından toplanan ve edinilen verilere göre yazılan değerleme raporu ve taşınmaza ilişkin tüm evraklar firmanın kontrol birimine iletir. Kontrol biriminden söz konusu tüm süreçler ve değerleme raporu incelenir, eksik bilgiler toplanır, mevzuat ve yönetmeliklere uygun olarak rapor sonuçlandırılır.

Değerleme Raporlarının Kullanım Yerleri

Bir gayrimenkul değerleme raporunu Bankalar, Kamu/Özel Kurum ve Kuruluşlar, gerçek kişiler talep edebilir. Gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulacak işlemler ise aşağıdaki şekilde sıralanabilir;

1. Mülkiyetin el değiştirmesi halinde alım-satım işlemlerinde değer tespiti.
2. Kiralama ve leasing işlemlerinde kira ve satış değerinin tespiti.
3. Uluslararası Finansal Raporlama standartları gereğince muhasebe kayıtlarına işlenen şirket/kuruluş mülkiyetindeki gayrimenkullerin değer tespiti.
4. Halka açık şirketlerin portföylerinde bulunan gayrimenkullerin değer tespiti.
5. Şirket devralma, birleşme ve dağılma gibi durumlarda şirket aktiflerinde bulunan gayrimenkullerin değer tespiti.
6. Doğru yatırım kararları için taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımının tespiti.
7. Sigorta İşlemlerinde.
8. Gayrimenkul projelerinin yatırım değerinin tespiti.
9. Kamulaştırma işlemlerinde değer tespiti.
10. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının portföylerinde yer alan gayrimenkullerin değer tespiti.
11. Gayrimenkul karşılığı teminat işlemleri.
12. Açık artırma, tasviye değeri ve hurda değer tespiti.
13. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun uygulama yönetmeliğince Riskli Alanlar ve Riskli Yapılara ilişkin SPK tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar/kişilerce rapor hazırlanması kapsamında değer tespiti.